賣(mài)樓又買(mǎi)樓，香梨股份(600506，SH)遭問(wèn)詢(xún)：虧損且人少為何買(mǎi)大樓? 賣(mài)樓為突擊增利?

日前，香梨股份(600506，SH)發(fā)布一系列公告，在以逾2000萬(wàn)元價(jià)格將現(xiàn)有辦公樓賣(mài)給控股股東的同時(shí)，公司計(jì)劃斥資6700萬(wàn)元收購(gòu)間接控股股東新疆昌源水務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)昌源水務(wù))的兩層辦公樓。

12月3日晚，香梨股份收到上交所下發(fā)的《關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)的問(wèn)詢(xún)函》，就公司近期準(zhǔn)備買(mǎi)房與賣(mài)房的情況進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)。上交所關(guān)注公司前三季度虧損且在人員較少情況下花6700萬(wàn)元買(mǎi)辦公大樓的合理性，以及公司售賣(mài)原辦公大樓是否為年末突擊增利等問(wèn)題。

12月4日下午，香梨股份方面對(duì)記者表示，公司購(gòu)買(mǎi)位于烏市的新辦公樓是出于對(duì)更好經(jīng)營(yíng)環(huán)境、交通物流等的需求，后續(xù)有將部分業(yè)務(wù)部門(mén)遷往該處的計(jì)劃。該人士同時(shí)表示，目前只是預(yù)計(jì)出售現(xiàn)有辦公樓將于今年內(nèi)產(chǎn)生收益，但還需要與會(huì)計(jì)師確認(rèn)。

“為尋求業(yè)務(wù)拓展”買(mǎi)樓

香梨股份12月2日公告稱(chēng)，為改善與公司投資者的溝通環(huán)境和效率，同時(shí)提高公司資金使用效率并取得合理投資回報(bào)，公司計(jì)劃以自有資金購(gòu)買(mǎi)昌源水務(wù)持有的位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)翠湖路456號(hào)B棟14層、19層商業(yè)辦公樓，部分樓層面積作為公司業(yè)務(wù)部門(mén)辦公地點(diǎn)，剩余面積出租或其他使用。

值得注意的是，由于昌源水務(wù)申報(bào)的房地產(chǎn)尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，故此次評(píng)估未作賬面值申報(bào)。經(jīng)開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估有限公司根據(jù)市場(chǎng)法作出的評(píng)估，此次交易的兩層商業(yè)辦公樓市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值及交易價(jià)格被定為6741.0萬(wàn)元。

但開(kāi)元資產(chǎn)評(píng)估出具的評(píng)估報(bào)告顯示，標(biāo)的房產(chǎn)按照收益法進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，其評(píng)估值僅為298.86萬(wàn)元，與前述價(jià)格差異率高達(dá)2155.57%。

此外，今年前三季度，香梨股份歸母凈利潤(rùn)為-374.55萬(wàn)元，賬面貨幣資金余額為7790.22萬(wàn)元，本次向昌源水務(wù)購(gòu)置辦公樓的總價(jià)款已經(jīng)占公司三季度末貨幣資金余額的86%以上。此外，香梨股份2018年年報(bào)顯示，公司僅有職工約48名。

上交所在問(wèn)詢(xún)函中質(zhì)疑，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)下滑、職工人數(shù)較少的情況下，公司在出售原有辦公物業(yè)的同時(shí)購(gòu)置金額明顯較高商業(yè)辦公樓的商業(yè)合理性。以及本次向控股股東購(gòu)置房產(chǎn)支付金額較大，會(huì)否影響上市公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及資金流動(dòng)性，是否可能損害公司利益等問(wèn)題。

對(duì)此，記者采訪了香梨股份方面，公司工作人員表示，“購(gòu)買(mǎi)間接控股股東的寫(xiě)字樓資產(chǎn)是看重了其位于烏市的地理位置，將在交通物流、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等各個(gè)方面為公司帶來(lái)改善”。其還透露，目前香梨股份以香梨業(yè)務(wù)為主，收入來(lái)源較為單一，購(gòu)置該處辦公地點(diǎn)有尋求其他領(lǐng)域業(yè)務(wù)的目的，“我們只是暫時(shí)不搬，后續(xù)有搬遷人員到新辦公地的計(jì)劃”。

提及高額交易作價(jià)時(shí)，該人士表示，公司已經(jīng)確定以分期付款方式受讓資產(chǎn)，不會(huì)對(duì)公司造成過(guò)大財(cái)務(wù)壓力。

是否產(chǎn)生收益“不確定”

在高額購(gòu)買(mǎi)關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的同時(shí)，香梨股份同時(shí)計(jì)劃將自有資產(chǎn)賣(mài)給控股股東。

香梨股份擬以非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，將公司現(xiàn)在所在的、位于新疆庫(kù)爾勒市圣果路圣果名苑小區(qū)內(nèi)的辦公樓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給控股股東融盛投資，轉(zhuǎn)讓價(jià)格暫定為2492.26萬(wàn)元。本次交易采用分期付款方式，在合同生效之日起五日內(nèi)，融盛投資應(yīng)向香梨股份指定賬戶(hù)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的51%，即1272萬(wàn)元;剩余49%轉(zhuǎn)讓價(jià)款，即1220.26萬(wàn)元應(yīng)于本合同生效之日起1年內(nèi)一并付清。

上交所在問(wèn)詢(xún)函中要求香梨股份說(shuō)明49%的支付款項(xiàng)在合同生效后長(zhǎng)達(dá)一年期限內(nèi)才付清的合理性，以及是否存在控股股東長(zhǎng)期占用公司資金的情況。

借由該交易，可能讓香梨股份今年成功扭虧。據(jù)香梨股份預(yù)計(jì)，該關(guān)聯(lián)交易預(yù)計(jì)增加公司本年度收益約1400萬(wàn)元左右。2019年前三季度，香梨股份凈利潤(rùn)虧損約374.6萬(wàn)元。

香梨股份還稱(chēng)，在本次轉(zhuǎn)讓完成后，公司仍以租賃方式繼續(xù)使用上述擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，公司注冊(cè)地和主營(yíng)業(yè)務(wù)不會(huì)發(fā)生變更。針對(duì)這一點(diǎn)，上交所也在問(wèn)詢(xún)函中要求香梨股份說(shuō)明本次房產(chǎn)出售的商業(yè)實(shí)質(zhì)，以及是否存在年末突擊創(chuàng)利的情形。

對(duì)此，香梨股份前述人士對(duì)記者表示，目前只是預(yù)計(jì)將在今年內(nèi)產(chǎn)生1400萬(wàn)元收益，但還未跟會(huì)計(jì)師確認(rèn)，一切都還不確定。

實(shí)際上，香梨股份已不是第一次通過(guò)賣(mài)房調(diào)節(jié)利潤(rùn)。2017年底和2018年底，香梨股份都通過(guò)出售手中的新疆家合房地產(chǎn)部分股權(quán)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正。