深圳住建局出手自查 “抱團式”炒房急剎車

12月23日，深圳近攬15公里濱海長廊，北接后海金融總部基地，得天獨厚的地理位置使得恒裕濱城這個樓盤成為深圳頂尖豪宅代表之一。

以恒裕濱城為起點，向北30公里，在寶安福永街道大洋路與塘新路交會處，首先映入眼簾的便是中糧鳳凰里花苑小區(qū)。

一個是深圳灣知名的豪宅樓盤，另一個是籍籍無名的普通住宅樓盤，都因為業(yè)主抱團漲價行為，被深圳住房和建設局通報批評。

12月18日，深圳市住建局首次宣布對二手房業(yè)主出手，宣布將對恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等發(fā)布集體漲價言論、惡意炒作二手房價的小區(qū)進行調查，約談發(fā)布集體漲價言論相關當事人，并暫停辦理上述兩個小區(qū)的二手房網簽手續(xù)。

今年11月，豪宅認定標準改變之后，深圳二手房市場活力被激活。行業(yè)亂象也隨之而來，業(yè)主聯(lián)合控價的景象，已經席卷了深圳多個區(qū)域的二手樓盤?；钴S的業(yè)主帶頭率先在小區(qū)業(yè)主群內發(fā)起漲價提議，為小區(qū)房源設置了高于市場價格的掛牌底價。試圖以聯(lián)盟的方式抬高房價，直到相關部門介入。

作為房地產二手房交易鏈條上的重要一環(huán)，深圳中介行業(yè)也展開了“自查”。

“12月18日開始，深圳貝殼已經在開展自查，下架包括上述兩個小區(qū)在內的一批有業(yè)主炒作行為的樓盤，單價超過每平方米17萬元的樓盤也暫時不在平臺上展示。”12月22日，深圳德祐龍華某店負責人向時代周報記者表示。

12月22日，深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，調查二手房涉嫌控盤控價，深圳是全國首例，將問題小區(qū)凍結網簽，對市場來說，無疑是一種警號，無論是業(yè)主或者是客戶，對不確定性都會有所觀望，短期內相信市場將會有所降溫。

業(yè)主抱團抬價

12月21日，中糧鳳凰里花苑業(yè)主王林(化名)向時代周報記者表示，因為豪宅稅等政策影響，其所在小區(qū)80多平方米的戶型頗受歡迎，周末看房的人并不少，價格也有所上升，但單價并未漲得太夸張。

12月13日，中糧鳳凰里某業(yè)主一封《告全體業(yè)主書》在朋友圈瘋傳。

文章以“要打響資產保衛(wèi)第一槍”的名義，號召所有業(yè)主集體漲價。“放盤價5.6萬?6.5萬元為界”，建議“急賣業(yè)主以5.5萬元為最低價”，如果低于5.5萬元，“即刻收盤，重新加價后再掛”。

中糧鳳凰里花苑在2015年開盤，銷售價格約為3.5萬元/平方米。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2019年1?11月，該小區(qū)成交均價約在4.5萬?4.6萬元/平方米。

業(yè)主王林則表示，之前并未在業(yè)主群里看到漲價倡議書，那只是個別業(yè)主行為，并不代表所有業(yè)主意愿。

“12月初，我將自己的一套87平方米的房子掛到中介處了，總價是450萬元，單價在5.17萬元/平方米，”王林告訴時代周報記者，已經有購房者準備簽約了，但因為小區(qū)被通報后無法網簽，意向購房者轉而看周圍其他小區(qū)了。“如果現(xiàn)在有意愿強烈的客戶，435萬元也可以成交。”

12月22日，該小區(qū)附近一位中介向時代周報記者表示，到目前為止，鳳凰里的最高成交在5.4萬元/平方米，并未達到“倡導書”中提到的至少5.5萬元，該套房子出售價格比較高的原因在于其朝向以及內部裝修比較好。

至于何時能恢復網簽，上述中介表示，目前并不能確定時間，但可以先看好房源，簽署購房協(xié)議。但他提醒，需要去住建部開交易風險報告，如果購房迫切，有周圍的樓盤推薦。

除了中糧鳳凰里花苑，深圳灣的恒裕濱城也被深圳住建局點名，而它也是最早傳出“控盤漲價”的樓盤。

11月22日，恒裕濱城2期4棟的業(yè)主微信群的聊天截圖就在中介間悄然流傳，帶頭業(yè)主率先呼吁，“群里D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價到2600萬元，低于這個數(shù)不賣。” “2680(萬元)我就撤了。”很快其他業(yè)主應聲附和。“反正都往2600萬元以上掛，一周排一次隊形，下周2700萬元。”

恒裕濱城2期D戶型為89平方米，若以2600萬元的總價來算，掛牌價已經高達29.2萬元/平方米。

2013年9月，恒裕濱城一期以約5萬?6萬元/平方米的均價開盤。2015年11月，二期產品入市，銷售均價已經上漲至11萬元/平方米。根據(jù)中介提供的數(shù)據(jù)，今年9月中旬，恒裕濱城二期一套88平方米的4房，成交總價2375萬元，單價高達27萬元/平方米。

漲價通道持續(xù)開啟，恒裕濱城二期業(yè)主李君(化名)感慨頗深，“我入手的時候才11萬元/平方米，而現(xiàn)在不到5年的時間，已經漲了一倍了。”捕捉到了上漲趨勢的李君在2017年又入手了一套同樣面積的房屋。

對于漲價倡議，李君表示，那更多是大家開玩笑說的話，目前業(yè)主群已經禁止發(fā)一切有關房價的消息。在他看來，如果高價房能售出，代表其市場價值被認可，但自己并不會被盲目煽動，也不會主動參與到炒房行為。

“像我了解到的，一期房源，有一套110平方米，銷售單價已經升至19.5萬元/平方米。” 李君表示，地段、新房、學位構成了恒裕濱城巨大額的優(yōu)勢。“二期有業(yè)主準備出售一套88平方米的房源，目前對外價格是2600萬元，但因為是高層，有無敵海景，所以價格自然也高。

12月21日，負責后海片區(qū)的一位中介經理告訴時代周報記者，在12月初，恒裕濱城二期房源的單價就提升至29萬元/平方米。他指出，目前恒裕濱城對外掛牌的房源不多，議價空間很小。

恒裕濱城被通報批評讓一位已經簽了購房合同的準業(yè)主猝不及防。

12月22日，該未透露姓名的準業(yè)主向時代周報記者透露，他在12月18日前已簽合同，交付了定金，但因為恒裕濱城被點名批評，不能網簽，導致其貸款受到限制。

據(jù)時代周報記者調查，在業(yè)主群里發(fā)出類似漲價聲音的小區(qū)已經有數(shù)十個，還包括招商依山郡、鴻榮源壹城中心、拾悅城、中海怡翠山莊、金地上塘道、和平里、天悅壹號等多個樓盤。

盡管中糧鳳凰花苑和恒裕濱城都有業(yè)主強調，“僅是個人行為，算不上控盤”，但深圳市相關部門對此開始嚴查。

12月17日、18日兩天，深圳市寶安區(qū)住建局以及南山區(qū)住建局接連兩天發(fā)文通報，除了暫停中糧鳳凰里和恒裕濱城兩個小區(qū)的二手房網簽手續(xù)，還公布了一系列處理措施涉嫌惡意炒作，哄抬房價行為一旦查實，相關責任人將列入黑名單，并研究采取限制其買賣住房等相關措施。

通報稱，發(fā)現(xiàn)涉嫌擾亂市場秩序與其他違法違規(guī)行為，將移交公安、市場監(jiān)督、司法等部門依法處理。

12月19日晚間，深圳市住建局表示，按照宏觀調控的長效機制要求，深圳二手房年增幅不超過5%，如果出現(xiàn)二手房漲幅明顯超過近期成交價格，且小區(qū)業(yè)主存在集體串聯(lián)進行漲價的行為，市民可以向區(qū)房地產主管部門投訴。

深圳市住建局的通報中，對于中介機構也發(fā)出了警示，嚴禁中介機構參與惡意炒作房價，違者將被暫停網簽權限，并列入行業(yè)誠信黑名單。

事實上，在這場“控盤”風波中，也有中介在推波助瀾。

據(jù)媒體報道，某地產中介同時也為金地梅隴鎮(zhèn)小區(qū)業(yè)主，12月中旬，該中介曾在小區(qū)內的業(yè)主群內發(fā)起過倡議提價。

12月20日，一位中介行業(yè)資深人士向時代周報記者表示，中介以控盤漲價為理由讓業(yè)主心甘情愿地交出了房源，在中介行業(yè)，掌握房源讓中介擁有天然的優(yōu)勢，尤其是市場行情火熱時，房源更是難求。

中介行業(yè)自查行動也同步開啟。

上述深圳德祐龍華某中介向時代周報記者表示，12月18日，中介也在加強自身的管理，德祐總部對深圳分公司對德祐金地梅隴鎮(zhèn)A店予以摘牌解約處理，對涉及合規(guī)管理違規(guī)的經紀人也予以紅線處理，扣減12分信用分，限制1年進入平臺。

“從12月18日開始，深圳貝殼系都開始在查所有的掛牌價。”該中介向時代周報記者表示，只要掛牌價高出周邊市場價或之前成交價的15%左右，以及單價在17萬元以上，貝殼系APP都不會顯示這類房源。

中原也在跟進，“對于有問題小區(qū)，以及個別單價過高的房源，已經整頓處理，并且在官網及其他商業(yè)網站下架。”鄭叔倫表示。

12月12日，深圳中原某中介告訴時代周報記者，公司明確要求，近期不可發(fā)布解說揣測房地產發(fā)展形勢，也不能進行暗示明示房價向好上漲的行情。

據(jù)時代周報了解，目前在中介平臺下架的小區(qū)主要有，恒裕濱城、中糧鳳凰里、翡翠海岸、中糧天悅一號、勤誠達、華潤深圳灣悅府，下架的小區(qū)均位于南山和寶安。除了中糧鳳凰里，其他均為豪宅或者單價過高。

深圳樓市回暖

業(yè)主抱團抬價背后，是逐漸回暖的深圳樓市。

從2016年，新一輪調控帶來的市場降溫，到2018年初“三價合一”落地，再到2018年中的“7·31新政”。深圳樓市已經在成交低谷徘徊了兩年多，但在進入2019年之后，市場開始逐步回暖。

深圳中原研究中心監(jiān)測的網簽數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年新房住宅共成交17681套，同比上升38.1%，成交172.05萬平方米，同比上升33.5%，2019年上半年全市二手住宅共成交31160套，面積約256.4萬平方米，套數(shù)和面積分別較2018年上半年下滑7.5%和7.4%，二手住宅價格52543元/平方米，較去年均價上升4.2%，較去年12月上升1.9%。

11月中旬，深圳更改豪宅線認定標準，二手房市場熱情隨之被點燃。

“我看中的房子在一個月內漲兩至三成，現(xiàn)在掛牌價都要到1100多萬元了。”12月22日，在深圳工作5年的鄭琴(化名)告訴時代周報記者，她打算在“雙11”后在深圳買房，卻在一個多月內，屢遭業(yè)主提價。

鄭琴告訴時代周報記者，因為受到豪宅稅減免政策直接刺激，寶安中心以及南山等熱點區(qū)域好的房源都很少，很多都需要搶，二手房的量價齊升也助推了新房的火熱，“12月22日，光明某剛需盤線上開盤，我參與了微信線上搶房，但僅用了30多秒，300多套房源就被售罄了，根本沒選到”。

12月16日，國家統(tǒng)計局公布了11月份全國70個大中城市的房價，初步測算，深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，深圳二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.4%。從成交量來看，二手房成交套數(shù)大幅度增長，創(chuàng)下近3年以來的新高。

深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手住宅共成交8013套，為2016年5月以來首次突破8000套，環(huán)比上升11.8%，同比上升91.9%。二手均價也呈現(xiàn)小幅上升，為55499元/平方米。

12月13日，明源地產研究院首席研究員艾振強向時代周報記者指出，當前深圳一手房和二手房市場的回暖節(jié)奏，與政策紅利釋放密不可分。

“從粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，到8月18日先行示范區(qū)的發(fā)布，接著放開港澳人士置業(yè)，以豪宅稅認定標準的改變，都為市場注入了樂觀情緒。”艾振強表示。

但對于這座年輕的城市，住宅供應用地的緊張使得房屋的稀缺性更加凸顯。

時代周報記者不完全統(tǒng)計，深圳市2019年全年共出讓60多宗土地，居住用地性質的地塊僅有10塊，其余大部分地塊為商業(yè)用地、工業(yè)用地、物流用地性質。

“深圳的入戶政策是所有一線城市里面最寬松的。”在艾振強看來，源源不斷涌入這座城市的高凈值年輕群體是構成了市場的旺盛需求。