中國城市更新將撬動巨大內(nèi)需空間 政策和法律法規(guī)亟待完善

剛剛在滬落幕的易居論壇以“城市更新與后開發(fā)時代的中國房地產(chǎn)業(yè)”為主題，業(yè)內(nèi)專家、大咖認(rèn)為“城市更新是盤活存量土地的重要手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點”“城市更新是房地產(chǎn)存量時代新機遇”“城市更新將撬動巨大內(nèi)需空間”。

城市更新需要構(gòu)建新模式

易居房地產(chǎn)研究院院長助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在論壇上分享了《城市更新當(dāng)前面臨的機遇和挑戰(zhàn)》報告，中國早在2007年啟動了老舊小區(qū)改造，但之前重心聚焦棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒棚改，成為惠民生、擴內(nèi)需的重要手段。

目前老舊小區(qū)改造面臨一些挑戰(zhàn)：一是巨大的資金缺口，對于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會資本積極性不足、政府財政壓力大，沒有形成有效的商業(yè)模式;二是在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，如協(xié)調(diào)不周，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問題;三是缺乏長效管理機制，改造效果很難保持，導(dǎo)致后續(xù)管理難以推進;四是舊改區(qū)域大多位于風(fēng)貌保護區(qū)，限高、容積率無法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價政策的難題。

她的對策是：一是構(gòu)建良性的投資循環(huán)，形成城市更新商業(yè)模式;二是平衡各方利益，在土地、規(guī)劃等政策支持基礎(chǔ)上，疊加限價、適當(dāng)放開等政策，吸引社會資本參與;三是轉(zhuǎn)變運營思路，以產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)新驅(qū)動，實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，目前以舊城改造為主的城市更新迎來新的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)增量大開發(fā)進入了后開發(fā)階段，競爭力重點在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運營和資產(chǎn)管理。對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化，要秉持創(chuàng)新、適度超前的立場，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的價值會更高。

政策和法律法規(guī)亟待完善

錦和集團副總裁蔣雷霆介紹了近年來公司參與的城市更新項目并提出兩方面建議：政府規(guī)劃應(yīng)允許層高較高的工業(yè)廠房解決規(guī)范化插層，以提升物業(yè)價值;針對老舊商辦及酒店類物業(yè)所剩土地批租年限不多的情況，相關(guān)部門給予適當(dāng)續(xù)期，以提升市場吸引力及基金或外資收購的活躍度。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)更注重以房地產(chǎn)資產(chǎn)為核心，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵會更加豐富。針對城市不同主體相關(guān)利益不對等問題，授予某些群體一定權(quán)利讓其參與進來，這是解決城市更新體制、機制方面需要改進的。

萬科上海區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經(jīng)理黃超俊結(jié)合自身實踐提出建議：對重點片區(qū)實施一地一策方案，資金來源、開發(fā)主體跟國資公司聯(lián)動方面應(yīng)有政策和法律法規(guī)層面支持。

城市更新撬動巨大內(nèi)需空間

在上海電氣集團企業(yè)改革辦副主任舒治剛看來，每個行業(yè)都會有周期性發(fā)展階段，在每個階段尋求生存和發(fā)展尤為重要。城市更新最大的目標(biāo)是要保工業(yè)用地底線，要在存量中求增量、在傳承中求變革、在創(chuàng)新中求效益，其中構(gòu)建良好的商業(yè)模式是發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市更新將撬動巨大內(nèi)需空間。

華東師范大學(xué)副教授崔裴提出，《民法典》設(shè)立居住權(quán)，對于城市更新擴大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，居住權(quán)是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實跟進。如一些老舊廠房或商辦轉(zhuǎn)養(yǎng)老項目，由于企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題導(dǎo)致老人權(quán)益無法保障，從長遠(yuǎn)看如允許將此類養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，就可設(shè)立居住權(quán)，能給予老人更多保障。

中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長、原上海市住建委巡視員龐元表示，存量開發(fā)涉及土地使用年限的問題，探索此類問題，有利于土地二級市場的建立和發(fā)展。包括城市空間規(guī)劃、城市土地資源配置等在內(nèi)的城市更新內(nèi)容，正成為各地編制“十四五”規(guī)劃中的一個重點。舊區(qū)改造是城市發(fā)展的永恒命題，上海多年來探索形成了系列舊區(qū)改造的推進機制，為城市更新走出了新路子。(記者 于俊)