物業(yè)管理行業(yè)進入全新轉(zhuǎn)型升級時代 企業(yè)紛紛爭搶資本賽道

中國指數(shù)研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計將達238億平方米，僅物業(yè)費一項收入的市場規(guī)模，就將高達1萬億元。而多種經(jīng)營收入，更將高達1.8萬億元。

出門忘帶門禁、快遞沒人簽收、設施無人維修……人們在日常生活中碰到的一系列問題，實際上映射了傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)的痛點。

1月10日，記者在重慶金科南山小區(qū)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主通過物業(yè)的云車管、云監(jiān)控、AI天天-人臉識別、大社區(qū)APP+大管家APP等智慧服務管理平臺，讓你遇到的那些物業(yè)問題都不是事。

新年伊始，物業(yè)行業(yè)喜獲政策“大禮包”。國家10部委聯(lián)合出臺《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，就提升物管服務水平、推動生活服務業(yè)、強化監(jiān)督管理等6個方面做出明確指引。這標志著，物業(yè)管理行業(yè)已進入全新的轉(zhuǎn)型升級時代。

萬億元藍海漸成行業(yè)新風口

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領域利潤率整體下滑。與此同時，物業(yè)行業(yè)萬億元級市場規(guī)模引發(fā)新的想象空間。

天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，我國共有近228萬家物業(yè)相關企業(yè)。地域分布上，廣東省的物業(yè)相關企業(yè)數(shù)量最多，超過36萬家，占全國總量的16%。山東省和江蘇省位居第二三位，均擁有超過19萬家物業(yè)相關企業(yè)。上海和北京兩大一線城市也躋身前五名。 東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業(yè)市場規(guī)模達1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。

據(jù)了解，目前的物業(yè)管理行業(yè)已撕開了物業(yè)四保、勞動密集型產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)附屬等傳統(tǒng)標簽，并且正進行著眾多的變革：聯(lián)盟模式助力部分企業(yè)成長為航母型公司;資本風口漸大，優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)接二連三上市;規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術平臺，物業(yè)管理進行智能化，規(guī)模效益越見顯著。

而跳脫資本裹挾的思維，龍湖智慧服務走上了另外一條路。截至目前，龍湖智慧服務已經(jīng)實現(xiàn)全國73座城市近1000個項目的云端管控，為240萬戶業(yè)主提供掌上服務，并走出社區(qū)，接管學校、醫(yī)院、購物中心、交通樞紐、甚至市政道路，向城市生活的每一個角落延伸。

兩年前，龍湖物業(yè)集團就與重慶兩江新區(qū)共同出資組建新公司，接手悅來片區(qū)市政管理。這也是全國首家混合所有制的新型城市服務企業(yè)，管理著重慶國際博覽中心，這個投資數(shù)十億元的城市地標建筑群以及周邊近20平方公里范圍內(nèi)環(huán)衛(wèi)、園林、道路等市政設施。

金科物業(yè)在母公司金科地產(chǎn)自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機場以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前在200多個城市擁有物業(yè)管理項目，物業(yè)巡查大部分都在“云”上完成。僅2020年省下的差旅成本，就以千萬元計。金科物業(yè)董事長夏紹飛透露，得益于大數(shù)據(jù)智能化，去年增加約4000萬元凈利潤。

通過大數(shù)據(jù)智能化，物業(yè)公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機。通過建設無人超市、智能充電配套設施等，打造“100米智慧生活圈”;在自有小程序推出線上賣菜專區(qū)，將新鮮蔬菜配送到業(yè)主家里以及提供全科醫(yī)生24小時在線咨詢、專人配藥到戶服務。

企業(yè)紛紛爭搶資本賽道

物業(yè)常被看作是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務衍生板塊，不過在近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)上市成為熱潮。2020年，重慶兩家房地產(chǎn)企業(yè)金科股份、迪馬股份先后分拆旗下物業(yè)公司赴港上市。

從物業(yè)行業(yè)自身稟賦看，在大數(shù)據(jù)時代，物業(yè)公司扼守流量人口，占據(jù)了開展多種業(yè)務的天然優(yōu)勢。地產(chǎn)開發(fā)受制于土地資源仍有盡頭，而服務卻無止境。對地產(chǎn)公司而言，物業(yè)分拆上市可為母公司造血，緩解資金壓力，也有利于優(yōu)化戰(zhàn)略布局和提升企業(yè)價值。

“2020年11月17日，金科智慧服務集團股份有限公司在香港交易所掛牌上市，從‘智慧服務’四個字也可窺見，在未來我們將把智慧服務作為企業(yè)戰(zhàn)略的核心重點，不斷通過科技的手段賦能到城市服務、賦能到居民生活的方方面面。”金科股份董事長蔣思海如是說。

近年來，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術的出現(xiàn)，正倒逼著物業(yè)行業(yè)走上轉(zhuǎn)型之路，智慧物業(yè)、智慧社區(qū)等新興字眼應運而生，物業(yè)行業(yè)整體呈現(xiàn)智能化發(fā)展趨勢。

比金科物業(yè)更早在港交所上市的迪馬股份相關負責人告訴記者：“物業(yè)管理已形成慧聯(lián)、慧眼、慧行三條產(chǎn)品線。未來，還將持續(xù)投入更多資金用于智慧社區(qū)平臺以及各個業(yè)務平臺的建設。”

2020年12月9日，華潤萬象生活上市，當天收盤就刷新了物業(yè)股的估值記錄：獲得110倍市盈率，位列物業(yè)股估值第一名。這個市盈率是它母公司華潤置地的15倍。至此，“巨無霸”華潤已經(jīng)收獲了13家上市公司，其中港股8家，內(nèi)股5家。

最近一個多月以來，十強房企陣營里，世茂、融創(chuàng)、恒大都把物業(yè)端上資本盛宴，華潤是第四家。老牌10強房企中，只剩萬科和龍湖沒“拆家”了。截至目前，共有34家內(nèi)地物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進入A股。這些物業(yè)股大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而出。僅2020年就有13家企業(yè)登陸港股，另有8家已交表，20余家企業(yè)在準備進程中。

據(jù)中指院統(tǒng)計，截至去年底，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市企業(yè)總市值達353億元，較年初增長21%。港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率10.3倍。

政策紅利加持助力

當然，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)存在的問題也長期飽受詬病，不容忽視。天眼查專業(yè)版風險數(shù)據(jù)顯示，我國有超過28萬家物業(yè)相關企業(yè)產(chǎn)生過法律訴訟，其中，案由涉及物業(yè)服務合同糾紛、買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛的案件數(shù)量占比超過60%。另外，有3.42%的物業(yè)相關企業(yè)曾遭到行政處罰，1.8萬家曾存在嚴重違法行為。2020年，物業(yè)相關企業(yè)被執(zhí)行人信息數(shù)量達24.1萬次。

一場疫情，不僅讓大家意識到物業(yè)服務的重要性，也讓資本市場重新發(fā)現(xiàn)了服務的價值，物業(yè)行業(yè)正在以嶄新面貌進入新的發(fā)展階段。

國家“物業(yè)新政”發(fā)布當天，相關物業(yè)股在資本市場全線飄紅。截至1月6日收盤，港股44家物業(yè)上市公司中42家股價呈現(xiàn)不同程度的上漲，僅兩家股價略微走跌。A股市場中，招商積余漲停，南都物業(yè)、新大正等物業(yè)相關股票上漲幅度也超過7%。業(yè)內(nèi)認為，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級勢在必行，品牌優(yōu)勢明顯的規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

物業(yè)是美好生活的重要部分，隨著人們對美好生活的重視，促進物業(yè)行業(yè)發(fā)展的規(guī)定和政策也愈發(fā)密集。去年《政府工作報告》強調(diào)，住宅逐漸回歸居住屬性，品質(zhì)和服務成為業(yè)主關注的首要對象。還從國家層面，第一次把物業(yè)管理納入擴內(nèi)需的核心領域，第一次明確鼓勵物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務。

記者在采訪中了解到，越來越多的物業(yè)企業(yè)開始布局非住宅物業(yè)領域。上市的新大正、寶龍商業(yè)非住宅物業(yè)收入占比最高，達到 30%以上。而500 強物業(yè)企業(yè)，在非住宅領域的辦公樓、商業(yè)、學校、工業(yè)、場館、醫(yī)院等業(yè)態(tài)均有布局。

中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙則認為，物業(yè)新規(guī)勢必將更加有效指導各地物業(yè)管理條例修訂，也將為修訂國家《物業(yè)管理條例》做好鋪墊。

重慶市物業(yè)協(xié)會秘書長何偉告訴記者，物業(yè)公司“好日子還在后頭”，上市步伐有望進一步加快。從市場容量看，中國指數(shù)研究院預計，到2025年，全國商品住宅銷售面積累計將達238億平方米，僅物業(yè)費一項收入的市場規(guī)模，就將高達1萬億元。而多種經(jīng)營收入，更將高達1.8萬億元。

李國